家を売る流れを7ステップでわかりやすく解説

家を売る流れ ── まずは全体像をつかむ

家の売却は、大きく分けると次の7つのステップで進んでいきます。

ステップ	やること	期間の目安
STEP 1	情報収集・相場を調べる	1〜2週間
STEP 2	不動産会社に査定を依頼する	1〜2週間
STEP 3	不動産会社を選び、媒介契約を結ぶ	約1週間
STEP 4	売却活動（広告・内覧対応）	1〜3か月
STEP 5	買主と売買契約を結ぶ	1〜2週間
STEP 6	決済・引き渡し	1〜2か月
STEP 7	確定申告（利益が出た場合）	翌年2〜3月

全体の所要期間は、おおよそ3か月から6か月が目安です。物件の状態やエリアの需要、売り出し価格の設定によって前後しますが、「半年あれば一通り完了できる」と思っておくと、気持ちの見通しが立てやすくなります。

それでは、一つひとつ、見ていきましょう。

■ STEP 1：情報収集・相場を調べる（目安：1〜2週間）

不動産会社に相談する前に、ぜひご自身でも「だいたいの相場」を調べてみてください。

なぜなら、相場を知らないまま査定を受けると、提示された金額が妥当なのかどうか、判断する材料を持てないからです。不動産会社の言葉をそのまま受け取るしかない——という状態は、できれば避けたいもの。自分なりの「ものさし」を持っておくことが、後悔しない売却の第一歩になります。

調べ方はいくつかあります。

• 不動産ポータルサイト（SUUMO、HOME'Sなど）で、近隣で売りに出ている物件の価格を見てみる
• レインズマーケットインフォメーションで、実際に成約した価格を調べる
• 国土交通省「不動産取引価格情報検索で、過去の取引実績を確認する

ここでひとつ、覚えておいていただきたいことがあります。ポータルサイトに載っている価格は、あくまで「売り出し価格」です。実際に売買が成立した「成約価格」とは異なることが多いので、レインズや国交省のデータで成約事例を見ることが、より正確な目安になります。

この段階では、「このあたりかな」というざっくりとした感覚がつかめれば十分です。

📖 詳しくはこちら → 「家を売る前に情報収集が大切な理由」

■ STEP 2：不動産会社に査定を依頼する（目安：1〜2週間）

相場の感覚がつかめたら、次は不動産会社に査定を依頼します。
査定には大きく分けて2つの方法があります。

• 簡易査定（机上査定）：物件の情報や周辺データをもとに、現地を見ずに概算を出す方法。手軽で早い
• 訪問査定：実際に家を訪問して、建物の状態や日当たり、周辺環境まで確認した上で算出する方法。精度が高い

ポイントは、最低でも2〜3社に依頼して比較することです。1社だけでは、その金額が高いのか低いのか、判断のしようがありません。複数社の査定額と、その根拠を並べて見比べることで、「なぜこの金額なのか」がよりクリアになりますし、各社の姿勢や実力も見えてきます。

なお、査定は無料で受けられるのが一般的です。「まだ売ると決めたわけではないけれど……」という段階でも、遠慮される必要はありません。

ひとつ、気をつけていただきたいこと

査定額は、あくまで「このくらいで売れるでしょう」というプロの見立てであって、売れることを保証する金額ではありません。実際の成約価格は、市場の動きや買主との交渉によって変わります。

なかには、媒介契約を取りたいがために、相場よりも明らかに高い査定額を提示する会社も存在します。「高い査定を出してくれた会社がいい会社」とは限らない——このことは、頭の片隅に置いておいてください。

■ STEP 3：不動産会社を選び、媒介契約を結ぶ（目安：約1週間）

このステップでやること 売却を任せる不動産会社を決め、正式に「媒介契約」を結ぶ

査定の結果を比較し、信頼できると思えた会社が見つかったら、媒介契約を結びます。これは「私の家の売却活動を、御社にお願いします」という正式な依頼の契約です。

媒介契約には3つの種類があり、それぞれ特徴が異なります。

種類	複数社への依頼	自分で買主を探す	活動報告	レインズ登録
一般媒介	できる	できる	義務なし	任意
専任媒介	できない	できる	2週間に1回	7日以内に義務
専属専任媒介	できない	できない	1週間に1回	5日以内に義務

どれを選べばいいか、迷うのは当然です。ざっくりとした目安をお伝えすると——。

人気エリアにある物件や築浅の物件は、どの会社が扱っても買い手がつきやすいので、一般媒介で複数社に競ってもらう方法もあります。一方、それ以外のケースでは、1社に絞ってじっくりと取り組んでもらえる専任媒介を選ぶ方が多い印象です。

契約期間は通常3か月。更新するかどうかは、その都度判断できますので、「合わない」と感じたら見直すことも可能です。

会社を選ぶときに、見ておきたいこと

• 査定の根拠を、データを使って具体的に説明してくれるか
• 「どう売るか」の戦略（広告手法・ターゲット層・価格設定の考え方）を提案してくれるか
• 質問に対するレスポンスが早く、丁寧か
• 地域での売却実績があるか

金額だけでなく、「この人になら任せたい」と思える担当者かどうか。その直感も、案外あてになるものです。

■ STEP 4：売却活動 ── 広告掲載と内覧対応（目安：1〜3か月）

媒介契約を結んだら、いよいよ売却活動が始まります。

不動産会社がSUUMOやHOME'Sなどのポータルサイトに物件情報を掲載し、購入希望者を募ります。問い合わせが入ると、内覧（実際に家を見に来てもらうこと）の日程が組まれます。この内覧が、売却の成否を大きく左右します。

家を探している方にとって、内覧での「第一印象」はとても大きなものです。同じ物件でも、清潔に整えられた状態で迎えるのと、生活感がそのまま残った状態とでは、受ける印象はまるで違います。

内覧前に心がけたいこと——

• 玄関・リビング・水回りを中心に、念入りに掃除する
• 部屋はなるべく明るく。照明はすべて点け、カーテンを開ける
• 換気をして、空気をさわやかに保つ
• 物を減らし、空間に余白をつくる
• 可能であれば、プロのハウスクリーニングを入れるのも効果的

また、売却活動の中では価格交渉が入ることも珍しくありません。「ここまでなら下げられる」という最低ラインを、あらかじめご自身の中で決めておくと、交渉の場面で慌てずに済みます。

■ STEP 5：買主と売買契約を結ぶ（目安：1〜2週間）

内覧を経て、「この条件で購入したい」という方が現れたら、いよいよ売買契約の締結へと進みます。
契約当日は、おおむね次のような流れで進行します。

1. 重要事項説明（宅地建物取引士から、買主に対して物件の詳細や取引条件を説明）
2. 売買契約書の読み合わせ・署名・押印
3. 手付金の受領（売買代金の5〜10%が一般的な目安）

このとき、いくつか注意しておきたいポイントがあります。

• 契約不適合責任の範囲と期間：引き渡し後に見つかった不具合について、売主がどこまで責任を負うかの取り決め。後の記事で詳しく解説します
• 引き渡し日と残代金の支払日：双方にとって無理のないスケジュールになっているか
• 特約事項：住宅ローン特約（買主がローン審査に落ちた場合の白紙解約）や買い替え特約など

また、手付金には「解約手付」としての意味があります。買主が手付金を放棄すれば契約を解除でき、売主が手付金の倍額を返還すれば売主側から解除できる——という仕組みです。ただし、一定の段階を過ぎると、手付解除はできなくなりますので、契約書の記載を必ずご確認ください。

契約は、大きなお金と責任が動く場面です。疑問があれば、遠慮なく不動産会社の担当者や、必要に応じて弁護士・司法書士に確認しましょう。

📖 必要書類の詳細 → 「家を売るときの必要書類一覧」 
📖 注意すべきポイント → 「家を売るときの注意点10選」

■ STEP 6：決済・引き渡し（目安：契約から1〜2か月後）

売買契約を結んでから、おおよそ1〜2か月後に「決済・引き渡し」を迎えます。売却の最終章ともいえる、大切な日です。

決済当日は、一般的に次のように進みます。

1. 残代金の受領（金融機関での振込が一般的）
2. 司法書士が所有権移転登記を申請
3. 住宅ローンが残っている場合 → 売却代金で一括返済し、抵当権を抹消
4. 固定資産税の精算（日割り計算で、売主・買主の負担を按分）
5. 鍵の引き渡し

この日を迎えるまでに、売主側で済ませておくことがいくつかあります。

• 引っ越しを完了させる
• 電気・ガス・水道などライフラインの解約手続き
• 家の中の残置物をすべて撤去する（エアコンや照明の扱いは事前に取り決めを）
• 必要に応じて、ご近所へのごあいさつ

建物を解体して更地の状態で引き渡す場合は、解体工事の手配とスケジュール管理も必要になります。

📖 費用・税金の詳細 → 「家を売るときの費用・税金を解説」

■ STEP 7：確定申告（翌年の2月〜3月）

家の売却が完了して、ほっと一息……ですが、もうひとつだけ忘れてはいけないステップがあります。それが確定申告です。

家を売って利益（譲渡所得）が出た場合は、翌年の2月16日から3月15日のあいだに確定申告を行い、譲渡所得税・住民税を納める必要があります。

譲渡所得の計算式は、次のとおりです。

譲渡所得 ＝ 売却価格 −（取得費 ＋ 譲渡費用）

• 取得費：家を購入したときの価格（建物部分は減価償却後の金額）
• 譲渡費用：売却にかかった仲介手数料、印紙税、測量費など

ここで、ぜひ知っておいていただきたい制度があります。

• 3,000万円特別控除：マイホーム（居住用財産）を売った場合、利益から最大3,000万円を差し引ける制度。条件を満たせば、税金がゼロになるケースも少なくありません
• 所有期間による税率の違い：5年を超えて所有していた場合は約20%（長期譲渡所得）、5年以下なら約39%（短期譲渡所得）と、税率が大きく異なります
• 買い替え特例：住み替えの方が使える、課税の繰り延べ制度

注意したいのは、利益が出なかった場合でも、特例の適用を受けるためには確定申告が必要なケースがあるということ。申告しなければ控除を受けられず、本来払わなくてよい税金を払うことになりかねません。

ご自身での判断が難しければ、税理士に相談されることをおすすめします。

📖 費用・税金の詳細 → 「家を売るときの費用・税金を解説」

■ まとめ ── 全体の流れをつかんでおけば、もう怖くない

ここまでお読みいただき、ありがとうございます。

7つのステップを振り返ってみましょう。

1. 情報収集・相場を調べる ── まずは自分の「ものさし」を持つ
2. 不動産会社に査定を依頼する ── 複数社に依頼して比較する
3. 媒介契約を結ぶ ── 信頼できるパートナーを選ぶ
4. 売却活動 ── 広告と内覧で、買い手との出会いをつくる
5. 売買契約の締結 ── 条件を確認し、正式に合意する
6. 決済・引き渡し ── 代金を受け取り、家を手渡す
7. 確定申告 ── 税金の精算を忘れずに

こうして一覧にすると、「なんだ、やることは意外とシンプルだな」と感じていただけたのではないでしょうか。もちろん、それぞれの場面で注意すべきことや、知っておいたほうがいい知識はあります。でも、全体の流れが頭に入っていれば、一つひとつのステップに落ち着いて向き合えるはずです。

このシリーズでは、今回の全体像をもとに、各テーマをさらに掘り下げた記事をご用意しています。気になるところから、どうぞお読みください。

📖  次の記事 →「家を売る前に情報収集が大切な理由」