家を売る前に｜③名義の確認と注意したいポイント

家を売る前に名義確認が必要な理由

家を売ることができるのは、原則として登記上の名義人本人です。
住宅ローンを自分で支払っていたり、長く住んでいたりしても、登記上の名義が必ずしも自分ひとりになっているとは限りません。
売却の直前になって名義の問題が見つかると、手続きが止まってしまい、予定していたスケジュールがずれてしまうこともあります。
だからこそ、売却を考え始めたら、まずは「この家の名義がどうなっているか」、早めに名義確認を行っておくことが大切です。

家の売却前に確認したい名義の注意点

家を売る前に確認しておきたい名義のポイントは、次のとおりです。

• 親族名義のままになっていないか
• 登記上の名義人は誰か
• 共有名義になっていないか
• 相続登記が必要な状態ではないか

名義で注意したい代表的なケースをいくつかご紹介します。

共有名義の場合

夫婦でローンを組んだ場合や、親子で資金を出し合って購入した場合など、共有名義になっているケースは多くあります。

共有名義の不動産を売却するには、名義人全員の同意と署名・捺印が必要です。
一人でも反対すると売却を進めることができません。

売却を検討し始めた段階で、共有者全員と方針をすり合わせておくことが大切です。

相続した家で名義変更が済んでいない場合

ご両親から相続した家の場合、登記簿上の名義がまだ故人のままというケースがあります。
この状態では売却の手続きに進むことができないため、まず相続登記（名義変更）を済ませる必要があります。

相続登記には、遺産分割協議書や戸籍謄本などの書類が必要です。
相続人が複数いる場合は、全員の合意を得る手続きも加わるため、早めに着手されることをおすすめします。

相続登記の義務化について

2024年4月から、相続登記は法律で義務化されました。
相続を知った日から3年以内に登記を行わないと、正当な理由がない限り10万円以下の過料が科される可能性があります。

売却の予定がなくても、相続した不動産の名義は早めに整理しておくのが安心です。

名義の確認方法

具体的な確認方法をご紹介します。

登記事項証明書（登記簿謄本）を取得する

最も確実な方法は、法務局で「登記事項証明書」を取得することです。

• 窓口で取得
  最寄りの法務局で申請（手数料600円）
• オンラインで請求
  「登記・供託オンライン申請システム」から請求（手数料480〜500円）
• 郵送で取得
  申請書を郵送して取り寄せる

登記事項証明書には、現在の名義人、抵当権の有無、土地・建物の面積など、売却に必要な基本情報が記載されています。

権利証・登記識別情報で確認する

購入時に受け取った「権利証（登記済証）」や「登記識別情報通知」にも名義人の情報が記載されています。
ただし、その後に名義変更が行われている可能性もあるため、最新の状態は登記事項証明書で確認するのが確実です。

名義の確認は「念のため」のつもりで

「自分名義だと思っていたのに、共有名義だった」
「相続登記が済んでいないことを忘れていた」
——こうしたケースは、決して珍しくありません。

名義の確認は、大きな手間がかかるものではありません。
「念のため」のつもりで一度チェックしておくだけで、売却をスムーズに進めるための大きな安心材料になります。

次の記事では、4つ目のポイント「家の建物としての状態の把握」について解説します。