安い土地には理由がある①｜「道路」で面積が減る話。セットバックと42条の確認。

1. セットバックで面積が減る

前面道路が4m未満だと、自分の土地の一部を道路として下げることになります（セットバック）。
つまり、100㎡あっても15㎡下がれば、使えるのは85㎡。

100㎡のつもりで仕入れ・提案すると、設計段階で「間取りが入らない」となりがちです。
セットバック後の有効面積で単価を見ておくと安心です。

2. 間口「2m」は現地で測る

図面に「間口2.0m」とあっても、現地は別物のことがあります。

• 隣の塀が少し越境している
• 電柱や支線がある
• 実際には使える幅が1.9mしかない

1.9mだと接道義務を満たせず、再建築不可になることもあります。
間口が狭い土地は、現地でメジャーをあてておくのが確実です。

3. 「公道」でも油断しない

「北側4m公道」と書いてあっても、建築基準法上の道路と認められていないことがあります（42条各項の確認）。
舗装されていても実は私道で、掘削の承諾が取れない、というパターンもあります。

• 建築基準法上の道路か
• 42条道路の種別は何か
• 私道負担や承諾関係はないか

など、役所の建築指導課・道路課で道路台帳を確認しておくと、後で慌てずに済みます。

まとめ

接道や道路条件は、土地の価格差が出やすい部分です。
一方で、先に整理できれば、計画や提案の組み立てもしやすくなります。

図面だけで決めず、

• セットバック後の有効面積はいくつか
• 現地の有効間口は2m以上あるか
• 道路台帳で建築基準法上の道路か確認したか

の3点を現地で確かめると判断しやすくなります。

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