家を売る前に情報収集が大切な理由｜損しないための5つの準備

なぜ、自分で情報を集めておく必要があるのか

不動産の売却は、多くの方にとって初めての経験です。そして初めてのことには、どうしても「プロにお任せすれば大丈夫だろう」という心理が働きます。

もちろん、信頼できる不動産会社に出会えればそれが理想です。けれど、すべてをお任せにしてしまうと、こんなことが起こり得ます。

• 提示された査定額が妥当かどうか、判断できない
• 「この金額で売り出しましょう」と言われるまま、相場より低い価格で出してしまう
• 逆に、媒介契約を取りたいがために高すぎる査定を出す会社の意図に気づけない
• 費用や税金を把握していなかったため、手元に残る金額が想定よりずっと少なかった

こうした事態を防ぐためにも、最低限の情報を自分の手で集めておくことが大切です。「詳しくなる」必要はありません。「だいたいの感覚を持っておく」——それだけで、判断力はぐっと変わります。

売却前にやっておきたい情報収集 5つのポイント

① 自分の家の相場を調べる

最初にやっていただきたいのは、「自分の家はいくらくらいで売れそうか」のざっくりとした感覚をつかむことです。

調べ方はいくつかあります。

• 不動産ポータルサイト（SUUMO、HOME'Sなど） 近隣で現在売りに出ている物件の価格を見てみましょう。築年数や広さが近い物件があれば、参考になります。ただし、これはあくまで「売り出し価格」であって、実際に売れた価格ではない点にご注意を。
• レインズマーケットインフォメーション 実際に成約した価格を調べることができるサイトです。エリアや物件タイプを絞って検索でき、「いくらで売りに出して、実際にいくらで売れたか」がわかります。
• 国土交通省「不動産取引価格情報検索」 過去の取引実績をもとにした、公的なデータベースです。こちらも成約ベースの情報なので、信頼性があります。

ポイントは、売り出し価格ではなく、成約価格を見ること。売り出し価格はあくまで「売主の希望」です。実際の取引では、そこから値引き交渉が入ることが大半ですから、成約事例のほうが現実に近い数字を教えてくれます。

この段階では、「だいたい○○万円〜○○万円くらいかな」という幅のある感覚で十分です。

② 住宅ローンの残債を正確に把握する

前回の記事でも触れましたが、ここではもう少し踏み込んでお伝えします。

住宅ローンが残っている場合、売却代金でローンを完済できなければ、原則として家を売ることはできません。正確に言うと、ローンの担保として設定されている抵当権を抹消しないと、買主に所有権を移転できないのです。

だからこそ、「残債がいくらあるのか」を数字で押さえておくことは、売却を進める上での大前提になります。

確認の方法

• 金融機関から届いている**返済予定表（償還予定表）**を確認
• ネットバンキングで残高を照会
• 不明な場合は、ローンを組んでいる金融機関に電話で問い合わせ

残債と、先ほど調べた相場を見比べてみてください。

• 相場 ＞ 残債（アンダーローン）→ 売却代金でローンを完済でき、通常の流れで売却可能
• 相場 ＜ 残債（オーバーローン）→ 差額を自己資金で補填するか、「任意売却」という方法を検討する必要がある

オーバーローンの場合でも、手立てはあります。ただし早めの判断が重要になりますので、この段階で気づいておけると安心です。

③ 登記簿謄本を取得して、権利関係を確認する

家の売却で思わぬ障壁になりやすいのが、権利関係の問題です。

「自分の家だから、自分が売れる」——そう信じていたのに、調べてみたら共有名義になっていた、ということは珍しくありません。

法務局で**登記事項証明書（登記簿謄本）**を取得すると、以下のことが確認できます。

• 所有者の名義（単独か共有か、相続登記は済んでいるか）
• 抵当権の有無（住宅ローンの担保が設定されているか）
• その他の権利（地上権、賃借権、差押えの有無など）

取得方法は、法務局の窓口に行くか、オンラインで請求することも可能です（「登記・供託オンライン申請システム」）。手数料は1通あたり数百円程度。思っているよりずっと手軽に取れますので、ぜひ一度確認してみてください。

共有名義の場合は全員の同意が必要ですし、相続登記が未了の場合は先にそちらを済ませる必要があります。こうした事情は早めに把握しておくほど、あとの段取りがスムーズです。

④ 売却にかかる費用のざっくりとした試算をする

家を売ると、お金が「入ってくる」だけではありません。出ていくお金もあります。

代表的なものを挙げてみましょう。

費用項目	目安
仲介手数料	売却価格 × 3% ＋ 6万円 ＋ 消費税
印紙税	1万〜3万円程度（契約金額による）
登記費用（抵当権抹消）	1〜3万円程度
譲渡所得税・住民税	利益が出た場合に課税（税率は所有期間による）
測量費	30〜80万円程度（境界確定が必要な場合）
解体費	100〜300万円程度（更地にする場合）
引っ越し費用	10〜30万円程度

この段階で正確な金額を出す必要はありませんが、「だいたいこのくらいは出ていく」という感覚を持っておくと、手元に残る金額のイメージがつかめます。

「3,000万円で売れたから3,000万円が手元に来る」わけではない——。この認識があるかないかで、売却後の資金計画の精度はまったく違ってきます。

📖 費用・税金の詳細 →「家を売るときの費用・税金を解説」

⑤ 「なぜ売るのか」「いつまでに売りたいのか」を明文化する

5つ目は、前回の記事とも重なりますが、もう一歩踏み込んでいただきたいポイントです。

「なんとなく売りたい」という状態のまま不動産会社に相談すると、会社側もどんな提案をすればいいのか判断がつきません。結果として、あいまいな方向のまま売却活動が進んでしまい、途中で「やっぱり違った」と方針転換するケースが少なくないのです。

ノートでも、スマホのメモでも構いません。次のことを、一度書き出してみてください。

• 売りたい理由（住み替え、相続、維持費の負担、離婚、転勤……）
• いちばん大事にしたいこと（価格？ スピード？ 手間の少なさ？）
• 希望する時期（○月までに、など）
• 売却後の暮らしのイメージ（新居を買う？ 賃貸に移る？ 実家に戻る？）

これを明文化しておくだけで、不動産会社との最初の面談が格段に実りあるものになります。相手も「この方にはこういう提案が合いそうだ」と的確に判断できるようになるからです。

「調べる」ことは、自分を守ること

ここまでお読みになって、「けっこう大変だな」と感じた方もいらっしゃるかもしれません。

でも、安心してください。どれも、数時間あれば終わる程度のことです。そして、この数時間の手間が、数百万円の差につながる可能性があります。

不動産会社はたしかに頼れるパートナーですが、最終的に判断を下すのは、売主であるあなた自身です。そのとき、自分の中に「ものさし」がなければ、何を基準に判断すればいいかわからなくなります。

情報収集は、自分を守るための行動です。完璧でなくていい。ざっくりでいい。でも、やっておく。そのひと手間が、あとから必ず効いてきます。

まとめ ── 不動産会社に会う前に、この5つだけ

1. 自分の家の相場を調べる ── 成約事例を見て、ざっくりとした金額感を持つ
2. 住宅ローンの残債を確認する ── 売却代金で完済できるかの見極め
3. 登記簿謄本で権利関係を確認する ── 名義・抵当権・相続登記の状況
4. 売却にかかる費用をざっくり試算する ── 手元に残る金額のイメージづくり
5. 売却の理由と希望時期を明文化する ── 不動産会社との相談を実りあるものにするために

この5つを済ませておくだけで、不動産会社から提示される査定額や提案に対して、「なるほど、そういうことか」と自分の頭で理解し、判断できるようになります。

次の記事では、家を売る方法の種類と、それぞれの違いについて詳しく解説していきます。

📖 次の記事 →「家を売る方法はどれがいい？仲介・買取・土地売却の違い」