家を売る前に｜②住宅ローン残債確認の大切さ

住宅ローンが残っていても家は売れる？

住宅ローンが残っている家でも、売却できないわけではありません。
ただし、家を売るには、原則として住宅ローンを完済し、金融機関が設定している抵当権を抹消する必要があります。
そのため、最初に確認したいのが「売却代金でローンを完済できそうかどうか」です。
ここが見えてくると、通常の売却で進められそうか、不足分への対応を考える必要があるかが判断しやすくなります。

家を売る前に住宅ローン残債を確認する方法

住宅ローン残高の確認方法はいくつかあります。
手元の資料や契約している金融機関のサービスを使えば、おおよその数字は把握しやすいはずです。

返済予定表で住宅ローン残高を確認する

金融機関から送られてくる返済予定表には、ローンの残高や返済予定が記載されていることがあります。
まずは手元の書類を確認してみましょう。

ネットバンキングで照会する

住宅ローン口座をネットで確認できる場合は、ログインして残高を確認するのが手軽です。
最近はこの方法で確認する方も増えています。

金融機関に直接問い合わせる

返済予定表が見当たらない場合や、正確な数字を知りたい場合は、借入先の金融機関に問い合わせる方法もあります。
不明な点があるときは、早めに確認しておくと安心です。

この段階では、「だいたい何百万円くらい残っているか」がわかれば十分です。正確な金額は、売却を本格的に進める中で確認していけば大丈夫です。

アンダーローンとオーバーローンの違い

残債を確認したら、次に考えたいのが「売却代金で完済できるかどうか」です。ここで知っておいていただきたいのが、「アンダーローン」と「オーバーローン」という2つの状態です。

アンダーローン（売却代金 ≧ ローン残高）

売却代金でローンを完済できる状態です。
この場合は、一般的な流れで売却を進めやすくなります。
完済後に残った金額が、手元に残る資金になります。

オーバーローン（売却代金 ＜ ローン残高）

売却代金よりも住宅ローン残高の方が多い状態です。
この場合は、差額を自己資金で補う必要があります。
具体的には、以下のような対応が考えられます。

• 自己資金で補填する
  貯蓄などから不足分を補って完済する
• 住み替えローンを利用する
  新居のローンに残債分を上乗せできる商品を利用する
• 任意売却を検討する
  金融機関と交渉し、残債がある状態での売却を認めてもらう

住宅ローン残債は売却査定とあわせて考える

住宅ローン残債だけを見ても、売却できるかどうかはまだ判断できません。
大切なのは、「家がいくらくらいで売れそうか」という査定額の目安とあわせて考えることです。

たとえば、ローン残高がまだ多く残っていても、家の査定額がそれを上回る可能性もあります。
逆に、ローン残高が少なく見えても、想定より査定額が低ければ注意が必要です。

そのため、住宅ローン残債を確認したら、次は不動産会社に査定を依頼して、売却の見通しを立てていく流れが自然です。

「だいたい」でいい。まずは現状を知ろう！

ローンの残債確認は、厳密な金額を出すことが目的ではありません。
「売却代金で足りそうか、足りなさそうか」の大まかな見通しを持つことが、この段階でのゴールです。

見通しが立つだけで、不動産会社への相談時に「何を聞くべきか」が明確になり、やり取りの質がぐっと上がります。

次の記事では、3つ目のポイント「家の名義の確認」について解説します。